Le statut de location meublée qui existe depuis 1949, permet au propriétaire-bailleur de profiter d’un cadre fiscal plus souple avec des revenus locatifs moins taxés, grâce à l’amortissement du mobilier et de l’immobilier, et une durée de bail plus courte. Il concerne des logements à titre de résidence principale ou saisonnière ou temporaire.

Pour ce statut, le propriétaire-bailleur, contrairement à la location nue, soumise au régime des revenus fonciers, la location meublée est soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Pour location meublée, deux statuts sont possibles, selon les niveaux de revenus de la location des biens meublés :

Choix du régime fiscal

Avant de choisir le régime micro-BIC ou le régime du réel, il est important de faire une simulation car bien souvent, grâce à l’impact de l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, la solution du réel est plus intéressante, et permet d’avoir des revenus très peu ou non fiscalisés pendant plusieurs années.

Le loyer

Dans le cadre d’une location meublée en LMNP, le bailleur fixe le loyer initial librement, tout en respectant les plafonds fixés dans les zones dites “tendues“ (loi ALUR). Le contrat de location peut contenir une clause prévoyant sa révision.

Le contrat

Le contrat de location en meublé est d’une durée libre sauf si c’est une résidence principale, il est d’un an ou de 9 mois pour un étudiant. Il peut être résilié à tout moment par le locataire, sous réserve du respect d’un préavis d’1 mois.

Le propriétaire-bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail de son locataire doit le prévenir 3 mois avant son échéance et les raisons de la non-reconduction doivent être explicitement formulées.

La plus-value

La plus-value éventuelle réalisée lors de la vente du bien est soumise :

  • au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non-professionnels, et cela même si une partie du prix d’acquisition a été passé en amortissements soit une exonération après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
  • au régime des plus-values professionnelles pour les loueurs professionnels, ce qui peut permettre une exonération après 5 ans de détention.

Impôts sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les logements possédés par des loueurs en meublé professionnels sont exonérés d’impôt sur la fortune en tant que biens professionnels.

Ce qui n’est naturellement pas le cas des loueurs en meublé non professionnels : le logement est dans ce cas soumis à l’IFI.

Impôts locaux

La location meublée, en tant qu’activité commerciale, est soumise à la CFE (Contribution Foncière des Entreprises). Lorsque la valeur locative est faible, une cotisation forfaitaire minimum est établie à partir d’une base dont le montant est fixé par délibération de la commune ou de l’EPCI concerné.

Le bailleur est naturellement redevable de la taxe foncière mais il n’est en revanche pas assujetti à la taxe d’habitation si le logement ne constitue pas son habitation personnelle.

Le meublé de tourisme

Les meublés de tourisme sont, contrairement à la location meublé classique, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile (article D. 324-1 du code du tourisme).

Ils se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs.

Le meublé touristique bénéficie du même statut fiscal que le meublé en résidence principale.

La location saisonnière ou touristique se distingue du bail d’habitation selon 2 critères :

  • le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
  • la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours à la même personne.

Toute personne offrant à la location un meublé de tourisme doit préalablement en faire la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable.